역대급 전세값의 하락, 전월세 향후 방향

앞으로의 전월세 시장의 방향을 알아보도록 하겠습니다.

최근 인천 송도에서도 35평형 실거래된 아파트 중에서도 3분의 1 가격으로 나왔습니다.

작년만 해도 11억이 넘는 가격으로 형성되었었는데 23년 하반기부터는 9억, 6억대까지 급락하였습니다.

하락폭이 50%가 넘는 수치로 나왔습니다.

국토교통부에서 실거래가로 나오기도 했습니다.

 

이러한 사례들로 인해 임대인이 임차인에게 주는 역월세 까지 등장하기도 하고 있습니다.

전세가 6억에서 4억으로 하락한 경우, 임대인이 이사를 간다고 하면 4억을 돌려줘야 하지만, 상황이 어려운 경우

임차인이 임대인에게 역으로 이자를 주는 일도 생기고 있습니다.

우리는 절대 함부로 시장을 예측하면 안 됩니다.

IMF

IMF 국가부도급 위기로 경기도 대침체를 맞이합니다. 회사들이 줄도산하고 실업자와 폐업자가 등장, 갈 수 있는 다른 회사도 다 망해버리니 경제 하락은 롤러코스터를 맞이하고, 부동산 시장도 얼어붙었습니다.

 

매매가 전세가 되고 매도가 안되자 전세 임대를 시도하지만 물량이 급증하여 전세도 폭락을 하게 됩니다.

그러면서 정부에서 IMF를 극복하기 위해 긴축정책과 모든 규제를 완화시키면서 금리를 인하했습니다.

이때 알다시피 주식시장 거래는 외국인 지분이 우리나라 기업들의 주식을 많이 사들였습니다.

 

IMF 이후, 2022년, 2023년

코로나 이후 전 세계적인 인플레이션(inflation, 화폐가치 하락, 물가상승)으로 패닉을 맞이했습니다. 

금리도 큰 폭으로 상승했고, 경기침체의 조짐이 IMF와는 다르지만 부동산 시장에 '전세대출'의 문제가 발생했습니다. 임대인은 부동산 매매나 전세보다는 월세를 선호하게 됩니다.

 

부동산 시장이 금리 상승으로 인해 전세 수요가 많이 하락하면서 전세 물량이 많이 나왔습니다. 전세 물량이 많아지면서 매매 가격 하락으로 이어집니다.

 

대도시 전용 84 제곱 2억대까지 내려오는 전세가가 형성되는 곳도 생기고, 전세대출 금리가 올라가서 대출 대신 월세를 사는 것이 오히려 낫다는 것입니다.

(모든 지역이 그런 것은 아닌, 일부 지역에 한함.)

 

IMF와 현재의 경기침체의 원인은 다르지만 금리로 인해 빠르게 회복하는 것은 쉽지 않아 보입니다.

 

대응 전략

무주택자와 유주택자의 대응전략을 살펴보겠습니다.

 

무주택자

1. 매매의 초급매가 나와도 가지고 있는 돈에 비에 한없이 부족하다면 영 끌 해서 사지 말 것.

(5억의 아파트가 2억 초급매 나옴 - 3천만 원 가지고 있음 - 영 끌 해서 절대 사지 말기)

 

2. 전세대출의 금리가 앞으로 상승 가능성을 상기하여 매수 시점 고려할 것.

(1-2년 금리 상승 가능성이 큼으로, 전세 또는 월세를 고려해보는 것도 방법)

 

유주택자

1. 버티기. 

2. 주택담보대출 이자를 내는 것이 어려울 경우,  월세 임대를 주어 메꾸는 것도 방법.

    월세 임대 수익 vs 주택담보대출 이자, 더 유리 한쪽으로 선택.

 

현재의 상황을 가지고 미래를 예측하지 말고, 현재의 상황에서 최선을 다해서 방어하는 것이 무엇보다 중요합니다.

그냥 해볼까?라는 마음으로 부동산에 접근하면 절대 안 됩니다. 대응을 하는 것이 더 어렵기 때문에 애초에 실수를 하는 것이 단언컨대 더 중요합니다.